住宅ローンの事前審査
不動産会社に融資の相談
今回、購入申込みをした文京区の中古マンションですが、初めての内覧の時に大手不動産会社の営業さんと銀行の融資について相談しました。
自分の属性です。
・自営業
・自宅の住宅ローン残債1500万円
・前期の法人は赤字
・諸費用以外はフルローンで中古マンション購入希望
自営業は銀行の住宅ローンの審査が厳しくなります。また、すでに自宅の住宅ローンを銀行で組んでいたので、2重の住宅ローンは原則不可能です。
さらに法人が前期赤字だったので、余計に住宅ローンの審査は厳しいです（笑）
さらに余計な事に、中古の一戸建てを別で欲しかったので、現金を残して中古マンションを購入したいので、諸費用以外はフルローンで住宅ローンを組むのが希望でした。
けっこうハードルの高そうな条件ですが、営業さんの案は、「自宅の住宅ローンの残債もまとめてマンションのローンに組み入れる」事でした。そうすれば金利の高いセカンドハウスローンを使う事もなく、金利の安い住宅ローンで行けそうですが、法人が前期赤字だったので審査に通るか難しいのではないかと・・・
もしくは、「自宅の住宅ローンを一括返済して、新たにマンションで住宅ローンを組む」です。これだと、手元の現金を使ってしまうので中古一戸建てが買えません。さらに法人の前期赤字があるので、そもそも審査に通るかが不透明です。自営業は厳しいです・・・
残る案は、セカンドハウスでも使える「フラット35でローンを組む」でした。
フラット35なら、自宅のローンが残っていても、セカンドハウスで使えますし、個人の年収に占めるすべての借入額の年間返済額の割合が基準を満たしていれば、利用できます。フラット35の審査では物件と個人を見るので、基本は会社の決算書は提出しなくても良い事になっています。（求められる事もあります）
返済額の基準は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下になります。
管理人の場合、自宅の住宅ローン1500万＋マンションのローン5000万＝6500万円が基準に満たしていれば、借りられる事になります。
赤字の決算書を見せなくても良いのなら、フラット35で行きましょう！と言う事になりました。
フラット35の事前審査に申し込み
そして中古マンションを内覧してから5日後に、不動産購入申込書を出す訳ですが、それと同時にフラット35の事前審査申込書も提出しました。
不動産会社の営業さんの話しでは、社内で融資について検討した所、やはりフラット35で審査を通すのが一番確実だろうとの事でした。
フラット35の窓口の金融機関は、大手の都市銀行でした。事前にネットで調べた情報では、大手の都市銀行よりもネット銀行の方が手数料が安いので、ネット銀行は使えないか？聞いてみました。
すると、ネット銀行だと手続きはすべて買主がやらなくてはならない事と、都市銀行でも大手不動産会社と提携しているので、うちの不動産会社を通せば手数料が優遇される事もあるそうです。
手続きに手間取って物件を逃してしまうリスクがあるなら、手数料も優遇されると言うので、そのまま不動産会社と提携している都市銀行で事前審査をお願いしました。手続きはすべて営業さんがやってくれます。
日曜日に書類を書いて、2日後の火曜日にはフラット35の事前審査に通った、と連絡がありました。
ただ、フラット35の事前審査は、窓口の銀行が行うので、住宅金融支援機構が行うわけではありません。一応銀行の担当者は、機構の担当者に確認したと言っていたそうですが、機構の本審査の結果が出るまでは気が抜けませんね。
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