住宅ローンの選び方、年収別住宅ローン借入額、年収別住宅ローンシミュレーション

個人事業主、会社役員の住宅ローン審査について

個人事業主、会社役員の住宅ローン審査は厳しい

一般的な会社員や公務員と比べて、個人事業主や会社役員は住宅ローンの審査は厳しくなります。
公務員や会社員は、長期間、継続的に安定して収入を得られると、銀行から見られます。公務員や安定した大企業、一部上場企業などに勤めている人は、銀行からの信用も得られやすい、と言えるでしょう。

では個人事業主や会社役員はどうでしょうか。こちらは、会社や個人の事業が上手くいかなくなると、途端に収入も途絶えてしまうリスクがあります。逆に利益が上がれば収入も上がるのですが、銀行は住宅ローンの性質として、長期間、安定して収入を得られる事を重視します。

なので、ある時収入が減ったり、途絶えてしまうリスクのある、個人事業主や会社役員の住宅ローンの審査は厳しくならざるを得なくなるのです。

それでも継続的に事業の黒字が続いていれば良いのですが、過去3年または5年に遡って、赤字の期があると、さらに住宅ローンの審査は厳しくなります。

管理人の場合ですが、個人事業主から法人成りして、自営業(会社法人)をしています。
中古マンションを探している時期に、ある不動産会社で物件を見て今後の資金の相談をした時ですが、「事業をしていて前期は赤字です」と伝えました。すると、「個人や法人で事業をしていて、過去3年以内に赤字があると、ほぼ住宅ローンは通りません」とはっきり言われました。。。

過去3年のうち、黒字→黒字と来て前期だけ数十万円の赤字になってしまったのですが、金額が問題ではなく、赤字があると言う事実が問題のようです。

その後も色々な不動産屋と話しをしましたが、過去3年以内に赤字があると、銀行で住宅ローンを組むのは普通ではかなり難しい、と言われました。。

フラット35なら個人事業主や会社経営者、会社役員でも大丈夫?

銀行の住宅ローン審査は、前3期分の決算書を提出するので、赤字があると審査は厳しいのですが、フラット35なら、基本会社の決算書の提出はなく、個人の所得だけを見るので、フラット35なら大丈夫ではないか?と不動産屋に言われました。

しかし実際に、フラット(住宅金融支援機構)から、会社経営者は決算書の提出が追加で求められる事があります。管理人の場合、希望借入額は給与所得額から見た融資可能j額の範囲内と条件を満たしていたので、おそらく大丈夫ではないか?と言う見解でした。

フラット35の窓口銀行の事前審査が通り、フラットの申込書類と一緒に添付書類を出します。
要求されたのは、「住民票」「運転免許証」「健康保険証」「過去2年分の源泉徴収票」「過去2年分の住民税課税証明書」「過去2年分の申告所得税納税証明書」の以上でした。

これらを銀行に提出して、フラット35の本審査の結果を待ちます・・・

ちなみに融資額は物件価格の100%で5000万円にしました。フラット35では物件価格の100%の融資も行っていますが、90%の融資よりも審査が厳しくなるようです。

そこで窓口の銀行から全融資額の10%を借りて、残りの90%をフラット35から借りる、フラット35パッケージのローンにしました。こちらは銀行からの提案で、パッケージにした方が審査に通りやすいだろうと言う見解です。その分銀行の審査も入って来るわけですが。

そして全ての提出書類を出した翌日に、窓口銀行の担当者が在籍確認のため、わざわざ電車で2時間以上掛けて、自宅までやってきました。通常在籍確認は電話でする事がほとんどですが、会社員ではなく自営だったので、ちゃんと会社として実態があるのか?確認しに来たのかもしれません。

そして会社兼自宅を確認して、その際色々聞かれました。業務内容は?なぜセカンドハウスが必要なのか?実際の仕事内容は?過去3期で赤字はあるか?などなど。

赤字はあると答えましたが、売り上げは大きく落ち込んでは居ないので、その辺りを色々説明しました。そして銀行の担当者が帰る際に、「フラットから追加で書類等を求められたら、対応のほどよろしくお願いします。」と言って帰っていきました。

その後、決算書の提出を求められたら、厳しいかな・・と思いながら落ち着かない気分で本審査の結果を待ちました。

フラット35の本審査の期間は?

ネットで見てみると、フラット35申込書類提出から本審査の結果が出るまで、長い人だと2か月とありました。短い人は1週間も経たないうちに返答が来る場合もあるようです。

消費税の増税前などでフラット35の窓口が混んでいたり、書類の不備や、追加で書類を提出したりすると、審査期間が長くなるようです。

管理人の場合は、申込書と添付書類を提出してから、ぴったり1週間後、7日後に銀行から連絡が来て、「無事本承認が下りました」と連絡を受けました。 結局決算書の提出を追加で求められる事もなく、1週間で本審査の結果が分かりました。

もし個人事業主や会社経営者の方で、銀行の住宅ローンの審査に中々通らないケースがあるなら、フラット35も選択肢の一つに入れてみてはいかがでしょうか?

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