住宅ローンの選び方、年収別住宅ローン借入額、年収別住宅ローンシミュレーション

住宅ローンの選び方、銀行の選び方

固定金利、変動金利とは?

固定金利は全期間、あるいは2年、3年、5年、10年など期間を決めて、その間は住宅ローンの金利が変わらない金利です。
変動金利は、半年ごとに金利が見直され、短期間に金利が変動する可能性のある金利です。

それぞれのメリット・デメリットは、固定金利は文字通り、選択した固定期間は金利が変わらないので、毎月の住宅ローンの支払額が一定になります。金利上昇による住宅ローンの負担増のリスクがなく、将来の見通しも立てやすくなります。デメリットは変動金利よりも金利が高い、融資手数料が変動金利よりも少し高い、期間選択型だとその期間が終了したあと、金利が上がっているリスクがある、などがあります。

変動金利のメリットは、固定金利よりも金利が安いので毎月の住宅ローン返済額が低くなる、融資手数料が固定金利を選ぶよりも少し安い、と言った事があります。デメリットは将来金利が上がった時に、住宅ローンの返済額が増えるリスクがあります。

固定金利よりも変動金利の方が、毎月の住宅ローン支払額が低くなるので、ハウスメーカーや工務店、不動産屋、銀行などは、住宅を売りやすいように変動金利を進めてくる事が多いです。

ただ、変動金利を選ぶなら将来の金利上昇リスクを見込んで、固定金利と比べて毎月の返済額が安くなる分を貯蓄に回して将来の返済額上昇に備えたい所です。また、将来収入が上がる見込みであったり、将来の支出が減る見込みなどであれば、変動金利を選ぶメリットがあるでしょう。

逆に将来給料が上がるか不透明、子供が小さく今後教育費が増える見込み、変動金利の毎月の返済額を払うので家計は精一杯、と言う事であれば、変動金利は選ばない方が無難だと思います。

固定金利は、変動金利と比べて大体毎月1万円くらい高いイメージですが、一度固定金利(全期間)で住宅ローンを組んでしまえば、毎月の返済額が上がるリスクもないので、今後何年も金利を気にしないで済みます。

固定金利と変動金利、どちらを選んだ方が得か?と言えば、それは住宅ローンを払い終えてみないと分かりません。今後金利がどのように推移していくかは誰にも分かりません。正しく予想が出来れば正確に比較出来ますが、それは不可能です。

損か得かで選ばずに、家計の現状と将来の見込みを元に、各々の家庭の状況に合わせて選ぶといいと思います。管理人は、金利が上下するごとに余計な心配をしたくないので、全期間固定のフラット35を選びました。

民間金融機関(都市銀行・地方銀行)の住宅ローン特徴

民間金融機関の住宅ローンの特徴は、主力の住宅ローン商品は、変動金利が一般的です。一定期間固定金利もありますが、固定期間の年数が長ければ長いほど、金利は高くなり、固定期間15年以上だとほぼフラット35の方が、金利は安くなります。

借入期間は1年から35年で、1年単位で選ぶ事ができます。事務手数料は3万円前後、保証料は借入2500万円で50万円前後となります。

ネット系銀行の住宅ローン特徴

ネット系銀行の住宅ローンの特徴は、都市銀行や地方銀行と比べて、住宅ローン金利が低めな事です。「完済まで店頭表示利率よりも○○%金利を差し引きます」、と言ったキャンペーンなどもあります。主力はやはり金利の安い変動金利の住宅ローンですが、フラット35の金利が最低水準の銀行も多いのが特徴です。

保証料は不要の所が多く、繰り上げ返済手数料も無料の所が多いです。保証料は不要ですが、代わりに事務手数料がローン元金の1~3%の所がほとんどで、借入2500万円で事務手数料2.16%だと54万円が事務手数料となります。

フラット35の特徴

フラット35の特徴は、全期間固定金利で住宅ローンが組めるところです。ローンが実行されれば、完済するまで契約当初の金利は変わりません。また、民間の金融機関よりも住宅ローンの審査が比較的緩い傾向です。自分が利用するセカンドハウスならフラット35を利用できるので、自宅の住宅ローンをすでに組んであっても、利用条件をクリアすれば、2重でローンを組むことができます。

窓口は民間の金融機関で、 保証料は不要、事務手数料は窓口の金融機関によって異なりますが、2.16%の所が多いです。借入2500万円だと事務手数料は54万円になります。また民間金融機関の団体信用生命保険料は、住宅ローンの金利に組み込まれていますが、フラット35の場合は、別途年一回、ローン残高に応じて保険料を支払います。

一番金利が安い住宅ローンは?

変動金利で一番住宅ローン金利が安い銀行は、ネット系銀行でしょう。固定金利でも10年~15までならネット系銀行の金利が概ね安いです。

全期間固定金利なら、フラット35の住宅ローン金利が一番安いでしょう。ただ、フラット35は別途団体信用生命保険料が毎年かかるので、諸費用も含めた全期間の総支払額で他の銀行と比較すると良いでしょう。

ネット系銀行の比較、現在の金利はこちら

不動産会社と提携している銀行の住宅ローン

不動産の物件を探している時は、不動産屋やハウスメーカー、工務店の営業マンたちが間に入り、物件探しを手伝ってもらったりすると思います。

良い物件が見つかっていざ契約となる時、住宅ローンを利用するなら銀行へ事前審査を申し込むのが一般的です。事前審査が通れば、概ね本審査も通るだろうという事で、不動産売買契約を結びます。

大概、この事前審査は不動産会社やハウスメーカーが提携している銀行へ申し込むケースが多いのではないでしょうか。不動産屋が、「では一度事前を通してみますか?」と不動産屋で書類を書かされると思います。そのまま事前審査が通れば、不動産売買契約を結び、本審査が通ればその銀行と住宅ローン契約を結びます。

必ずしもこの不動産屋やハウスメーカーと提携している銀行を利用する必要はありません。自分で他の銀行へ事前審査を申し込んでも構いませんし、金利の安いネット銀行へ申し込んでもいいのです。

ただ、不動産屋やハウスメーカーは手続き等に慣れているので、お客さんに任せるよりも審査の結果が早く分かります。結果が早いほど、早く売買契約が結べるので、他の不動産屋にその物件を取られることがなくなります。なので、不動産屋は自社で提携している、またはよく利用する銀行を進めてくるのです。

中には住宅ローンの審査が通るか微妙なお客さんも居ます。そう言うお客さんには、「うちは提携している銀行があるので、他で申し込むよりも優遇されますよ」と言うような意味合いの話しをする事もあります。

いくら提携している不動産会社からの紹介でも、その事で銀行の審査が優遇される事は、まずありません。ただ、不動産会社は、大手であればいくつもの銀行とやり取りして来たので、「このお客さんの属性ならこの銀行は厳しいけど、この銀行なら大丈夫かな?」と言う目ぼしは付けられます。

また、事前審査の前に、銀行の担当者に直接お客さんの属性を伝えて、「事前審査を申し込んだら通るのか通らないのか?」の加減を見てもらう事も出来ます。なので、不動産屋と提携している銀行は審査が通りやすいと言うイメージが付くのでしょう。

さらに中小の不動産屋では分かりませんが、大手の不動産会社と提携している銀行なら、審査の優遇はありませんが、事務手数料の優遇がある所はあります。

管理人の場合ですが、大手の不動産会社に仲介してもらい、中古マンションをフラット35を利用して購入しました。銀行は都市銀行でしたが、銀行のHPでは当時フラット35の事務手数料は借入額の2.16%でしたが、実際の融資実行時は0.7%台でした。借入額は4500万円だったので、50万円以上優遇された事になります。

当初は手数料の安い楽天銀行のフラット35を自分で申し込もうと思っていましたが、この事務手数料の優遇を知って、そのまま不動産会社に任せました。その他の手続きも全て滞りなくやってくれたので、大手不動産会社に任せても、それなりのメリットはあると思います。

逆のパターンですが、数年前に自宅を建てた時は、ハウスメーカーと提携している銀行の住宅ローンを利用しました。この時は借入額1600万円でしたが、事務手数料で69万円ほど掛かりました。4%強も取られたので、今思えばネット銀行を利用していれば良かったと、後悔しました・・・

住宅ローンは総合的に選ぼう

以上の事から、ではどの銀行の住宅ローンを選べば良いのか?ですが、各々の自分の状況をよく把握して、それに合った銀行の住宅ローンを選べば良いと思います。

大企業に勤めていて、手持ち資金もあって、どの銀行の審査も十分通るだろう、と言う事なら一番金利の安い(一番条件の良い)銀行を選べば良いと思います。

逆に収入も多くない、他に借金もあって銀行の審査は厳しい、と言うなら審査が比較的緩めなフラット35に申し込んでみると良いでしょう。

変動金利よりも全期間固定が良いならフラット35ですし、当面の返済額を抑えたいなら、金利の低いネット銀行の変動金利が良さそうです。

事前審査は一つの銀行だけ、と言う縛りはありません。複数の銀行へ事前審査を申し込んでも良いのです。もし事前審査に申し込んで、否認されればまた違う銀行へ申し込まなければいけません。そうすると時間も掛かって、せっかく見つけた物件を他のお客さんに取られてしまう場合もあります。複数の事前審査に通ったとしても、その中から手数料の安い所、金利の低い所など、自分の好きな銀行を選べば良いのです。

不動産屋に相談しながらも、自分で調べて動いて最適な住宅ローンを見つけましょう!

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