一戸建ての購入記や一戸建ての売却記、中古マンションの買い方など

一戸建ての査定

不動産屋さんに査定してもらいました

さて、川崎の自宅が売れれば、住み替え先に新たに注文住宅で自宅を建てられるので、一戸建て売却に力が入ってきます。

一戸建てを売るには、まず不動産屋さんに査定してもらい、売値を決めなくてはなりません。その際どの不動産屋に査定してもらうかがポイントです。

大手か地元の不動産屋か・・・もちろん一つの不動産屋さんだけでなく、複数の不動産屋に査定してもらい、実際の相場感を把握しましょう。

まずは、大手が安心だろうと、大手A社「三井の○○」に依頼しました。営業マンさんが自宅に来られ、一通り自宅を見てもらいました。「水周りは9年経ってるとは思えないくらいきれいですね!」と言ってもらえました。これは嫁さんがきれいに使ってくれたおかげですね(^^)
他には自宅関連の書類も見せて、後日「売却の提案書」を持って来られました。

提案書には自宅近隣の最近の成約事例を元にした「基準価格」、「成約事例物件の紹介」、「自宅と事例物件の評点比較」、「売り出し価格のご提案」などが主でした。

自宅の新築時の価格は4190万円ですが、築9年経っているし、その間に土地が値上がりした訳でもないので、当然新築時よりも低い価格で売りに出さなければなりません。

そこで参考になるのが、近隣の中古物件の成約事例、近隣の新築・中古物件の価格です。近隣で自宅と同じような土地・建物・築年数の物件がいくらで売れたのかが分かれば、その価格を参考に売り出し価格が決められます。

また近隣の新築物件がいくらで売られているかを把握すれば、それよりも低い価格で出さなければならないでしょう。

不動産A社が持って来られた提案書には、新築を含めた近隣の参考物件が3件、それを元にした売却提案価格が記載されていました。

一戸建て売却提案書 A社の査定額

実際の我が家の売却提案書がこちらです。

上記は近隣の成約事例(3例)です。2件は新築ですね。

 

上記は3件の成約事例を元にした、我が家の基準価格(2,763万円)です。

 

上記は成約事例の中でも、新築ですが我が家に一番近いだろう、と思われる物件の詳細です。

 

上記は、成約事例と我が家を評価点で表した比較表です。90点で3番目の評価点でした^^;

 

上記のもろもろを考慮した結果、不動産A社の査定価格は3180万円~3280万円となりました。ローンの残債がおよそ2790万円なので、それは上回りたいと思っていたので、その点では希望通りの査定額でした。しかし、やはり少しでも高く売りたいのが本音です。と言う事で不動産B社にも査定してもらいました。

不動産B社の査定額

B社は大手ではありませんが、同じ市内にある不動産屋です。なぜこの不動産屋を選んだかと言うと、川崎市内の不動産屋と言う事と、仲介手数料が半額と言うのが最大のメリットでした。

同じ不動産を売るなら、正規の仲介手数料(物件価格の3%+6万円)を目一杯取る不動産屋よりも、半額の手数料で済む不動産屋の方が、払う金額が少なく済みます。

もし3000万円で売れたとすると、3%+6万円なら仲介手数料96万円。
仲介手数料が半額なら、48万円で済みます。残りの48万円で新しい家の費用の足しに出来ますね・・

B社は仲介手数料半額なので、大手のA社と比べて掛けられる経費が少ないのか、提案書等の類は一切なく、ほとんど口頭での説明でした(笑)

その中で、数ヶ月前に自宅の並びの家が売れたとの事で、話を聞いてみると3750万円で売りに出されたそうです。ここはうちよりも1年後に建った分譲の一つで、日当たりは今ひとつですが、間取りはうちよりも広く、新築時は3980万円でした。3750万円で売りに出されて実際に売れた価格は分かりませんが・・・

そしてB社の査定価格は3100万円でした。B社で直接買取も出来るそうですが、買取だと3000万円は切るでしょうとの事なので、買取は止めました。不動産屋の買取だと、買い手探しの手間や期間が省かれるので楽ですが、やはり高く売りたいので・・・

不動産C社の査定額

不動産C社は大手ですが、事前に自宅の詳細を告げていたので、その場で査定価格を教えてくれました。C社の査定価格は3000万円。一番安い査定価格となりました。。

自宅一戸建てのスペック

合計3社に自宅一戸建ての査定をしてもらいました。

A社 3180万円~3280万円
B社 3100万円
C社 3000万円

以上の査定額でした。

自宅の概要は以下の通りです。

築年数 9年
間取り 4DK
建物面積 81.22㎡(24.56坪)
土地面積 54.41㎡(16.45坪)
最寄り駅 川崎駅(徒歩12分)尻手駅(徒歩9分)八丁畷駅(徒歩7分)
セールスポイント 前面道路10m 3面間口で日当たり良好 3駅徒歩圏 大型商業施設(ラゾーナ川崎)が近い
ウイークポイント 線路が近く騒音と振動あり ゴミ処理場が近い 間口が狭い
新築時価格 4190万円
住宅ローン残債 2790万円

近隣の中古物件は少ないですが、新築なら同じような土地面積、建物面積で3千万中盤~後半くらいでしょうか。しかしどれもJR川崎駅の徒歩圏ではないので、その分我が家にはメリットがあります。

ウイークポイントは、狭い間口以外は住んでいれば特別気にはならないのですが、これから買おうとする人にとっては、抵抗があるでしょう。しかし電車は周期的な音なので慣れてしまいますし、夜中に電車は走らないので夜は普通に眠れます。ゴミ処理場は気にしなければ全然気になりません(笑)逆にゴミ処理の余熱を利用した温水プールがあるので、プールが近くにあるメリットがあります。

何と言っても川崎駅まで歩ける距離と言うのが、この都市部?で考えるとウイークポイントよりも断然勝るセールスポイントだと思います。かなりひいき目に見てるかも?(笑)

自宅一戸建てを売る時期

自宅を売り出す時期は2月初旬になります。この年度末の時期は、4月からの新生活を前に住み替えを検討する人が多く、不動産の賃貸や売買が最も盛んになる時期です。なので出来れば不動産の動いている3月末までには、買主が決定している事がベストでしょう。

4月以降になると、広告の反応も少なくなり、夏は一番不動産の動きが鈍い時期になってしまいます。夏まで決まらないと、結局売れるまで1年は覚悟しなければならなくなるので、それまでには決まって欲しい気持ちですね。。

2月でも遅いくらいなので、出来れば去年の秋口辺りから売り出したかった所です。

売り出してから2週間が勝負!?

売り出してから2~3週間までの間が、一番広告の反響が大きいでしょう。この間にタイミング良く買主を見つけたいところです。ここで相場より価格が高ければ売れずに残ってしまいますし、安ければ売れていくでしょう。

しかし売主側から見れば、ギリギリまで高く売りたいのが本音です。高い売り出し価格でスタートしたい所ですが、売れ残って何ヶ月も色々な不動産サイトに掲載され続けるのも、買う側から見れば何か欠点があるから売れずに残っているんだな、と警戒されますます売れなくなってしまいます。そうなると大幅に売り出し価格を下げる事になってしまうでしょう。これは避けたいところです。

売却価格決定!

以上の事を踏まえて自分で熟考を重ねた結果、A社の査定額よりも100万円高い3380万円で売り出すことに決めました!

本音を言えばうちの並びの家が数ヶ月前に3750万円で売りに出されていたので、3500万円位でスタートしたい所ですが、売れないと住み替え先の注文住宅も進まないし、すでに不動産が1年で一番動く2月初旬の時期なので、この時期を逃したくないと言う事もあり、セールスポイントだけを考えれば若干割安に感じる3380万円で売り出すことに決めました。

この間、色々な不動産屋さんと話をしましたが、色々と参考になる話も多く聞けました。

>> 不動産媒介契約

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