不動産媒介契約をしました-専任媒介と一般媒介の違いは？
不動産媒介契約
色々な不動産屋さんの一戸建て査定額や、近隣の物件の相場などを考慮して、3380万円で売りに出すことにしました。一戸建てを売りに出すには、まずは不動産屋さんと媒介契約を結んで、売買の仲介してもらわなければなりません。 不動産会社の仲介業務とは、単に買い手を見つけるだけではなく、価格などの条件の交渉や法的なこと、トラブルの対応など、いくつかの役割も持っています。安心して任せられる不動産会社を選びましょう。
専任媒介と一般媒介のメリット・デメリット
不動産媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と3種類あります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、専任媒介は自分で買主を見つけた場合、買主と直接契約でき、仲介手数料が発生しません。専属専任媒介は、自分で買主を見つけても直接買主と契約できず、媒介契約した不動産会社を通して契約しなければいけません。（仲介手数料が発生）
| 専任媒介 （カッコ内は専属専任媒介） |
一般媒介 | |
|---|---|---|
| 不動産会社との契約社数 | 1社のみ | 複数社可能 |
| 売主への状況報告 | 2週間に1回以上文書による報告 （1週間に1回以上文書による報告） |
報告義務はない |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | あり。契約から7日以内 （専属専任は5日以内） |
義務はないが任意で可能 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 制限は無いが行政の指導は3ヶ月以内 |
| メリット | ・1社だけに任されるので、責任を持って努力してくれる。 ・1社契約なので物件が売れれば確実に仲介手数料が取れるので、広告に経費も掛けられて売り込みにも力が入る。 ・窓口が一つですべての情報が集まって来る |
・扱う不動産会社の数に応じて幅広く物件が紹介される。 ・不動産会社が競争してお客を連れてくる ・不動産会社を比較できる。 |
| デメリット | ・自社でお客を付けようとして、「囲い込み」※注されることも・・ ・他社との競争が無い |
・他の不動産会社で決まってしまえば、仲介手数料は一銭も入らないので売り込みに力が入らないことも。 ・複数の不動産会社との対応が面倒 |
※注囲い込みとは、専任で媒介契約した不動産会社が、売主だけでなく買主からも仲介手数料をもらおうとして、自社だけで買主を見つけようとする事です。なので他社からお客さんが見たいと言う問い合わせがあっても、「すでに申し込みが入っています」などと言って、他の不動産会社に一切紹介しません。そして中々売れずに痺れを切らした売主さんへ、金額の値下げを誘って買主を見つけやすくして自社でお客を付けようとします。3000万円の物件なら、仲介手数料が3％＋6万円で96万円なので、これが買主からも貰えれば、倍の192万円になる訳ですから、悪いことをしようとする不動産会社が居ることもうなずけます^^;
これは一部の不動産会社ですが、こういった不動産会社に当たらないように、信頼できる不動産会社と媒介契約したいですね。
管理人が選んだのは「一般媒介契約」
上記の事を踏まえ、管理人が選んだのは「一般媒介契約」でした。
自宅一戸建ての査定の時に、色々話した感じでは、大手不動産会社のＡ社の営業マンが一番良かったです。大手ならではの細かい資料と、営業マンの話しぶりや知識など信頼できる印象でした。査定金額も一番高かったし（笑）
Ａ社で囲い込みの不安はさすがに無いと思ったので、専任媒介でも良かったのですが、仲介手数料半額の響きが捨てられず、手数料半額のＢ社とＤ社を含めた3社と一般媒介契約をしました。Ｂ社とＤ社で決まればラッキーだろうと・・（査定してもらったＣ社はあまり印象が良くなくて止めました）
最後4社目のＥ社は、売り出してから1ヵ月後位に媒介契約した会社です。
一般媒介契約だと、レインズへの登録や状況報告の義務はありませんが、大手のＡ社は登録も定期報告もやります、との事でした。さあ、これでいよいよ自宅一戸建ての売り出しです！
※レインズとは？不動産物件情報がデータ化され、インターネットを介してどこの不動産会社でも全国のレインズに登録されている物件情報を共有できるシステム。レインズに登録する事によって、他の不動産会社も買主へ物件を紹介できる。物件が人の目に多く触れるため早期売却が期待できる。
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