新耐震基準を満たしたマンションを買おう！
新耐震基準とは？（1981年6月）
1981年（昭和56年）6月1日に新耐震基準が施行されました。
この新耐震設計法の制定で、耐震基準が大きく見直され「比較的よく起きる中程度の地震に対し、軽度なひび割れ程度」、「まれに起きる大きな地震に対し直ちに崩壊・倒壊しない程度」と定義付けられました。
実際、1995年の阪神淡路大震災や2011年の東日本大震災では、新耐震基準で建てられた建物では、避難する前に倒壊・崩壊したと言う報告は無く、一定の効果が認められています。
では1981年6月以降のマンションなら新耐震基準を満たしているか？と言えばそうではなく、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して、新耐震基準が適用されます。
マンションの場合、建築確認を受けてから着工し工事完成まで1年～2年掛かります。1981年6月に建築確認を受けても竣工時期は早くても1982年の夏～秋ごろと推測されます。工事が遅れていたり、大規模なマンションであれば、その工事期間はもっと掛かるかもしれません。
なので、1983年以降に竣工されたマンションは、新耐震基準を満たしている可能性が高いマンションとなります。1981年以前のマンションでも、耐震性の高いマンションは存在するので、一概に1981年以前のマンションはダメだと言う事ではありませんが、安心感を得るなら1983年以降の中古マンションを購入するようにしましょう。
旧耐震基準でも大丈夫？
１９８１年以前のマンションは旧耐震基準と言われています。「旧耐震基準は耐震性に劣っている？」「やはりマンションを買うなら新耐震基準を満たした物件！」と思われがちですが、一概にそうとも言い切れません。１９８１年前にも耐震基準に関する大きな改正が行われています。1968年の十勝沖地震の被害を踏まえて、1971年（昭和46年）鉄筋コンクリート構造建物の柱帯筋の基準が強化されました。
実際に阪神淡路大震災では、倒壊した多くのコンクリート建造物は、1971年以前のものだったようです。建築年代と被害
阪神淡路大震災のコンクリート建物の被害
旧耐震（1972年以前）大・中破：13.4％ 小破：6％ 軽微・無：80.6％
旧耐震（1972年～1981年）大・中破：5％ 小破：8.7％ 軽微・無：86.3％
新耐震（1981年以降）大・中破：1.6％ 小破：5.6％ 軽微・無：92.7％
http://www.rakumachi.jp/news/archives/20474
新耐震がやはり一番被害は少ないですが、1972年以降の旧耐震でも思ったより被害が少ないイメージです。なので価格的に魅力な1981年以前の中古マンションでも購入対象になるかもしれませんが、数％のリスクが増えるのは確かですし、よく検討して見る事が必要でしょうね。
10年間の瑕疵担保責任（2000年4月）
2000年4月には、住宅品質確保促進法によって、引渡しから10年間は基本構造部分の瑕疵担保責任が義務付けられています。入居してから基本構造部分に欠陥が見つかった場合、10年以内なら売主や施行業者無償で補修したり、損害賠償に応じなければなりません。
なお10年間の瑕疵担保責任の対象となるのは、新築のみなので、中古マンションの場合は対象外になります。しかし、10年間瑕疵担保責任が生じるので、建てる方も手抜きが出来ない→構造部分がしっかり建てられているマンション、と言う事が言えると思います。2000年4月以降の中古マンションも安心感が高いと言えるでしょう。
また2000年に住宅性能表示制度が出来てから、「新耐震基準と同等（等級1）」新耐震基準の「1.25倍（等級2）」、「1.5倍（等級3）」の耐震性を持つ、さらに安心感の高い建物を耐震等級で見分けることが出来るようになりました。住宅性能評価を受けていれば、性能評価書で確認できます。
しかし多くのマンションは等級1、免震構造のマンションでも等級2です。耐震性を上げるとそのままコストアップとなってしまうためです。まあ等級1でもマンションなら大地震の実績もあるので安心感は高いでしょうね。
建築基準法の改正（2006年6月）
あのテレビを賑わせた2005年の耐震偽装事件をきっかけに、2006年6月に建築基準法が改正され、2007年6月に施行されました。
内容は、建築確認や検査の厳格化、3階建て以上の共同住宅では中間検査の義務付け、が行われます。
まとめ
以上の年代を基準にして、中古マンション選びの参考にしていただければと思います。
築年数が新しいほど耐震性の安心感は増しますが、価格もそれなりに高くなってしまいます^^;
予算に限りがあれば、全ての希望を満たす物件は無いと思うので、やはり価格や立地など、どこかで妥協しながら良い着地点が見つかればいいですね。
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