中古マンションの値引きのコツ
中古マンションの値引きは可能か?
中古マンションの値引きは可能です。大体言われているのが、中古マンション取引の8割~9割は売り出し価格から値引きされて成約されています。
新築マンションと違い、中古マンションの売値は1戸1戸違います。それぞれ売主さんが周辺相場を参考にしたり、ローンの残債を考慮したり、仲介業者と相談したりしながら売値を決めていきます。
中古マンションが安くなる理由
・次に住む土地を購入済みで早く家を建てたい、転勤や離婚するので早く売りたい、などの売り急いでいる売主さんの物件の場合は、値引きに応じてもらい易くなるでしょう。
逆に売り急いでいない売主さんや、駅近や人気のエリアのマンションなど、人気物件のマンションは、値引きなしで売れてしまうこともあります。
・売出してから3ヶ月以上経つと、売主さんも焦ってきます。物件の新鮮味が薄れてきて、ある程度の値引きをしないと鮮度が保てなくなります。仲介業者からも値下げを提案されたりする目安の時期でもあります。
管理人も6月頃にネットで鎌倉の中古マンションを見ていました。その時の価格が4180万円。その後8月にリフォームされて価格も据え置きの4180万円。
その3ヶ月後の11月には何と3780万円まで値下げされていました。3ヶ月以上売れ残っている物件は、値引き交渉し易い物件と言えるでしょう。
中古マンションの値引き相場はどの位?
一番多い例は、10万単位の端数の値引きです。たとえば、2380万円なら80万円を引いて2300万で契約、などですね。他では部屋の状態から購入後リフォームしたいので、100万~200万円のリフォーム代金分の値引き要求が通ったりします。
後は一般的に5%~10%程度の値引きは期待できるでしょう。周辺の同等の中古物件や新築物件相場よりも明らかに高い金額の場合は、10%以上の値引き要求にも応じてくれる場合もあります。
中古マンションの値引き交渉はどうやるの?
不動産購入申込書(買付証明書)に買主の希望金額を記入して、「この金額で買います」と仲介業者を通して売主へ申し込みます。売主がそれを了承すれば契約となります。
(不動産購入申込書に法的拘束力はありませんが、希望金額で売主が了承したのにその後さらに値引きを迫ったり、やっぱりやめた、と言うのは特別な理由が無い限り、道義的に避けましょう)
仲介業者(不動産屋の営業マン)と相談
実際には、購入申込書を記入する前に、仲介業者と相談しながら購入希望金額を決めて行くのが一般的でしょう。
仲介業者は売主さんから、100万までなら値引きに応じるとか、次の家を買いたいので早くマンションを売りたい、など売却理由を知っていたりする場合があります。
なので仲介業者に売主さんの売却理由を聞いたり、「この価格まで下がりそうなら購入申し込みしたいのですが・・」などと情報を引き出すようにするのがコツです。
いきなり「この物件いくらまで安くなるの?」などと値引きありきの態度で接するよりも、「この物件は多少なりとも安くなる可能性はありますか?あるなら本気で検討します」と相談すれば、仲介業者も売買を成立させて報酬を得るので、情報を持っている営業マンなら、安くなるかどうかの雰囲気は教えてくれるでしょう。
そうなれば本格的に値引き交渉が出来ます。
その後も「値引きすれば買ってやる」と言う態度ではなく、「予算が○○万円なので、あと○○万円下がれば購入できるのですが・・」と営業マンを味方に付けるやり方が有効でしょう。
不動産購入申込書(買付証明書)を出す
買いたい中古マンションの価格が2980万円だとします。例えば購入希望価格が2700万円なら、買付証明書には2500万円とか2600万円で出します。
ここで重要なのは、その際営業マンにもしダメならいくらなら良いのか、売主に聞いて貰う事です。2500万で出して売主さんがそれでは売れないとなれば、それまでです。
これが2800万円なら売りますとなれば、では2700万円でどうかと再度買付証明書を出す、と言った交渉が可能になります。
値引き交渉している間に、他の人が申し込みを入れて決まってしまう事もあるので、タイミングを逸しないようにしましょう。人気のエリアや人気物件では注意が必要です。
中古マンションの値引き交渉は、ある意味当たり前となっているので、売主も値引き交渉を見越して、値引き分を上乗せした価格で売出すことも多々あります。
不動産購入申込書(買付証明書)を出す時は、仲介業者と相談してダメ元でも値引きした金額で出すようにしてみましょう。
中古マンションの人気物件は値引き出来る?
中古マンションの人気物件を値引きさせて購入するのは簡単ではありません。物件自体は人気でも、相場よりもかなりの割高な価格であれば、申し込みも入りづらく値引き交渉の余地も出て来ますが、適正な価格であれば早い者勝ちで値引きなしで売れて行ってしまうでしょう。
管理人も都内の狙っている欲しいエリアで物件が出たのですが、そこは人気エリアなので物件が良ければすぐに売れてしまいます。
ネットで見つけてすぐに電話して、翌日1人で内覧に行きました。自分が見る前に2組内覧があって、翌週末にも内覧の予約が入っています。
もう決めようかと思いましたが、家族が見てないので翌日もう一度物件周辺に行って家族と一緒に駅までの動線や周辺の環境をチェックしました。
そしてここで良いだろうと言う事になり、帰ってFAXで200万値引いた金額で申し込みを入れました。満額で入れるか迷ったのですが、予算ギリギリだったので・・
その二日後返事が来て、当日自分より先に内覧した人が当日のうちに満額で申し込みを入たとの事で、結局購入できませんでした・・・もの凄く悔しかったです(笑)
ただ自分が申し込みを入れてから返答まで2日掛かってたので、もしかしたら自分が1番手で減額したから2番手に取られたのかも?200万減額しないで申し込みを入れていればもしかしたら?と思うとまた悔しくなりました(笑)
同じく同じエリアで中古マンションが出て、居住中の物件のため個別ではなく、週末に一斉に内覧会が開かれました。そこで見学に来たのは15組、当日申し込みを入れたのは5組だそうです。
同じく満額で申し込みを入れましたが、遅かったのか、又は自分はローンだったのでローン審査がより確実に通りそうな人や、現金客に渡ったのかもしれません。
満額よりも高く入れた人も居たかもしれません。もしかしたら自分が不動産屋に気に入られていなかったのかも?(笑)
とまあ人気の度合いはありますが、人気物件は手に入れるだけでも大変なので、値引きは厳しいかもしれません。
1番手で多少減額した価格で申し込みを入れて、売主さんがそれで即OKを出せば購入できるかもしれませんが、契約までに自分より良い条件の買主さんが現れたら取られてしまうかもしれないので、まあ簡単ではないですね・・・
人気の中古マンションを安く買うには?
中古マンションの人気物件は、価格が適正であれば、値引きをしなくても売れてしまうのがほとんどです。ではどうすれば出来るだけ安く買えるのでしょうか?値引き以外の部分で、支払額を下げる方法もあります。
仲介手数料が安い不動産屋を通して買う
ネット上ではよく仲介手数料無料、または仲介手数料半額をうたっている不動産屋があります。
仲介手数料無料と言うのは、売り主から仲介手数料をもらって、買主には無料にすると言った方法です。これだと買主は仲介手数料を払わない分その物件が安く買えるので、買い手が付きやすくなり、売り主にもメリットがあります。
仲介手数料半額と言うのは、単純にその不動産会社が仲介手数料半額で仲介してくれる場合です。
このような不動産会社を選んで、中古マンションを購入する際に仲介してもらえれば、仲介手数料が半額で中古マンションを購入する事が出来ます。
3000万円の物件なら、通常3%+6万円+消費税で1,036,800円ですが、半額だと518,400円の仲介手数料となります。かなりの金額を節約できますね。
気になる物件があれば、あえて仲介手数料半額の業者を通して、その物件を問い合わせてみてもいいでしょう。
元付けの不動産会社の営業マンを味方につける
人気エリアに欲しい中古マンションが出たとします。価格は割高でもなく、間違いなく人気になりそうな物件だとしたら、その物件の元付けの業者(不動産会社)へ、いち早く連絡します。
元付け業者とは、売り主と直接媒介契約を結んでいる不動産会社です。
この元付け業者から仮にその人気物件を購入すれば、元付け業者は売主と買主の両方から、仲介手数料をもらえる事になります(両手)。
もし違う不動産業者が買主を連れてきて、その買主で決まってしまうと、元付け業者は売主の仲介手数料しかもらえないので、旨みが少なくなります(片手)。
営業マンも歩合で稼いでいるので、売主だけでなく買主からの仲介手数料も欲しいわけです。
これを利用して、元付け業者から物件の問い合わせをして、物件を見に行きます。そして営業マンには、すぐにでも欲しい、資金はこれだけある、年収はこれだけ、ローンの事前審査を通した事があるなど、「買いたい客・買える客」をアピールします。
すると営業マンも、よその業者が買主を連れてくる前に、このお客で早く決めて仲介手数料を両方からもらおうとします。
営業マンにとっては、物件価格が数十万から百万以上安くなっても、3%+6万円の仲介手数料は金額にするとそれほど多くは変わりません。
多少安くなっても、他の業者のお客さんが来る前に、早く契約まで持って行きたいのが本音です。
ここで、「あと○○万円安くなるなら、買付証明書を出したい」などと言ってみましょう。そうすれば、両手が欲しい営業マンは、売主に価格交渉してくれる事になります。
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